In Berlin wurde am 04. Dezember 2024 vom Landgericht Berlin II die Räumungsklage einer Vermieterin gegen einen Mieterverein abgewiesen (Aktenzeichen: 38 O 160/24). Die Kündigung des bis 2037 laufenden Mietvertrags, die im Juni 2023 ausgesprochen wurde, wurde für unwirksam erklärt, da die Vermieterin dem Mieter keine Frist zur Beseitigung möglicher Mängel gesetzt hatte. Die Frage nach einer möglichen Einsturzgefahr des Gebäudes zum Zeitpunkt der Kündigung war daher für das Gericht nicht entscheidend. Die Klägerin hatte die fristlose Kündigung mit akuter Einsturzgefahr, grober Verletzung der Erhaltungspflicht des Mieters und Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, insbesondere brandschutzrechtliche Bestimmungen, begründet. Der Mieter bestritt diese Vorwürfe. Das Gericht begründete die Klageabweisung damit, dass die Vermieterin dem Mieter keine Frist zur Beseitigung der – angenommenen – Einsturzgefahr gesetzt hatte. Eine solche Fristsetzung ist nur in Ausnahmefällen entbehrlich, beispielsweise wenn sie offensichtlich erfolglos wäre oder aus besonderen Gründen nicht abgewartet werden kann. Im vorliegenden Fall vergingen zwischen dem Gutachten der Vermieterin und der Kündigung fünf Monate. Das Gericht bewertete diese Zeitspanne als ausreichend für eine Fristsetzung. Es wurde zudem nicht angenommen, dass der Mieter, bei Kenntnis einer möglichen Einsturzgefahr, keine Maßnahmen ergriffen hätte, insbesondere da zahlreiche Vereinsmitglieder im Gebäude wohnen und mittlerweile mit Maßnahmen zur Standsicherung begonnen wurde. Die fristlose Kündigung konnte auch nicht auf Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften gestützt werden. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, die solche Verstöße als keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung auswies. Das Gericht bestätigte die Wirksamkeit dieser Klausel, da Vertragsparteien grundsätzlich die Möglichkeit haben, Kündigungsgründe zu definieren oder auszuschließen. Eine Nichtigkeit gemäß § 134 Bürgerliches Gesetzbuch wurde ausgeschlossen, da die baurechtlichen Vorschriften zum Schutz von Leib und Leben nicht umgangen werden. Der Mieter bleibt weiterhin verpflichtet, die öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere die Brandschutzbestimmungen, einzuhalten. Andernfalls kann die zuständige Behörde Maßnahmen ergreifen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Eine Berufung zum Kammergericht ist möglich.